全国賃貸不動産管理業協会が出している原状回復基礎知識編で家財保険（借家人賠償保険）の
重要性を捉えております。
http://www.chinkan.jp/live/recovery/より、記事を引用。
原状回復ガイドラインの再改訂
退去時のトラブル
建物賃貸借契約が終了し、賃借人が建物を退去するにあたり、未払賃料その他賃借人が負担すべき費用があれば、敷金から精算されます。
敷金から精算される金額の中には「原状回復費用」が含まれることがあります。
「原状回復費用」が賃借人にとって納得できるものであればトラブルとなりませんが、「原状回復費用」の範囲や金額をめぐって賃貸人と賃借人の考え方が異なることがしばじばあり、建物退去時のトラブルとなっています。
原状回復ガイドライン
原状回復をめぐるトラブルが急増したことを受け、平成10年3月、当時の建設省は、原状回復に関する裁判例等を集約し原状回復に関する費用負担等のルールに関するガイドラインを公表しました。
平成16年2月には、その後の裁判例等を踏まえた改訂がなされました。
その後も原状回復費用等の退去時のトラブルが減少しないため、国土交通省は、平成23年8月、原状回復ガイドラインの一層の具体化を進めたほか、原状回復のためのルールを普及させるために手順を明確化させるなどの内容を取り入れ、原状回復ガイドラインを再改訂しました。
原状回復義務とは何か
原状回復義務条項
建物賃貸借契約では、賃貸借契約終了後には、賃借人は物件を「原状に回復して」明け渡さならければならない旨が規定されているのが通常です。 賃貸人がこの原状回復義務条項に基いて、畳替え・クロス張替え・鍵の交換費用等の原状回復費用として敷金から控除する精算を行おうとしたところ、原状回復費用の対象となる範囲や金額をめぐって賃借人が争う・・・これが原状回復をめぐる紛争の典型的な形です。
裁判所等の考え方
裁判所は、「原状回復とは」①建物の通常損耗分をもとの状態に回復することではなく②賃借人の故意・過失等による劣化の回復を意味するとの判断を示してきました。
これは賃貸借契約の対象となる建物の価値は、そもそも時間の経過により減少するものであり、賃借人が物件を定められた使用方法に従って、社会通念上通常に使用していれば、賃貸借契約終了時に当初の状態よりも建物の価値が減価していたとしても、そのまま賃貸人に返還すればよい、という考え方に基づいています。
建物の通常損耗分は、賃貸人としては、建物の減価が進行する過程で減価償却費や修繕費用の必要経費分を賃料に含めて支払いを受けて回収してきているので、原状回復の対象となるのは、賃借人の故意・過失等による劣化分ということです。
ガイドラインの考え方
ガイドラインは、裁判所の考え方を取り入れて、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失。善管注意義務違反、その他通常の私用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
賃借人の善管注意義務
賃借人は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています（民法第400条）。建物の賃借の場合には、建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなければなりません。日頃の通常の清掃や退去時の清掃は賃借人の善管注意義務に含まれると考えられます。
賃借人が故意に、又は不注意で賃借物に対して通常の使用をした場合よりも大きな損耗・損傷等を生じさせた場合には、賃借人は、善管注意義務違反によって損害を発生させたことになりますから、賃借人が原状回復義務を負い、その修繕費は賃借人が負担することになります。
